Budowa domu krok po kroku – poradnik

Budowa domu stanowi naprawdę duże wyzwanie dla każdego inwestora. Wymaga dobrego przemyślenia i stworzenia konkretnego harmonogramu prac, dzięki czemu łatwiej uniknąć kosztownych błędów oraz sprawnie przebrnąć przez wszystkie etapy. Jak prawidłowo powinno przebiegać budowanie domu? Sprawdźmy.

Krok 1 – zakup działki

Ten pierwszy etap ma kolosalne znaczenie w kontekście budowy domu marzeń. Warto sobie uzmysłowić, że nie każdy grunt spełni oczekiwania inwestora. Konieczna jest weryfikacja szeregu istotnych informacji, podstawowych uwarunkowań, ewentualnych ograniczeń oraz możliwości dotyczących działki. Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej parceli należy sprawdzić, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Jeżeli tak, to budowa domu musi spełniać wszelkie zalecenia zawarte w MPZP. Mogą one dotyczyć dopuszczalnej powierzchni zabudowy, gabarytów budynku, a nawet wyboru dachu. MPZP określa też szczegółowe warunki zabudowy terenu. W gminach, w których brak MPZP konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) we właściwym organie (prezydent miasta, burmistrz lub wójt).

Przy zakupie działki ważne są jeszcze inne elementy:

• Powierzchnia i kształt parceli – nie każdy projekt można realizować na małej działce, problemem jest też wkomponowanie bryły domu w działkę wąską o szerokości mniejszej niż 16 m.
• Uzbrojenie – istotna okazuje się dostępność mediów, w tym możliwe podłączenie do działki kanalizacji, energii elektrycznej, wody czy gazu. Czasami konieczne będzie wybudowanie własnego zbiornika na nieczystości bądź studni.
• Rodzaj gruntu – warto zlecić badania geotechniczne, aby sprawdzić poziom wód gruntowych oraz typ gruntu, co ma związek z wyborem fundamentów oraz materiałów budowniczych. Na niektórych glebach niemożliwe jest posadowienie domu.
• Infrastruktura i otoczenie – dobrze zapoznać się z planowanymi inwestycjami w najbliższym otoczeniu (droga szybkiego ruchu, centra handlowe, zakłady przemysłowe). Znaczenie ma również komfort mieszkania, w tym bliskość obiektów użyteczności publicznej (sklep, szkoła, przedszkole, przychodnia) oraz kwestia łatwości dojazdu na działkę.

Krok 2 – projekt architektoniczno – budowlany domu

Kolejny etap dotyczy wyboru projektu domu. Budowa domu byłaby niezgodna z prawem bez owego projektu. Można zdecydować się na projekt gotowy z jednego z biur architektonicznych. Projekty katalogowe nie dają jednak większych możliwości ingerencji w konkretne koncepcje. Trzeba również sprawdzić, czy taki projekt będzie całkowicie zgodny z wytycznymi określonymi w miejscowym planie zagospodarowania lub warunkach zabudowy.

Ponadto niezbędna jest adaptacja gotowego projektu do konkretnej działki, która obejmuje określenie granic działki, usytuowanie, obrys oraz układy wszystkich obiektów budowlanych (zarówno istniejących, jak i przyszłych), a także metody odprowadzenia ścieków, sieci uzbrojenia terenu czy też układy komunikacyjne i zieleni z zaznaczeniem najbardziej charakterystycznych elementów. Adaptacji może dokonać architekt.

Trochę droższą opcją jest zlecenie przygotowania indywidualnego projektu domu. W takiej sytuacji inwestor może jednak precyzyjnie określić wszystkie swoje potrzeby związane z wyglądem oraz praktycznymi rozwiązaniami wymarzonego domu. Architekt od razu sporządzi na aktualnej mapie projekt zagospodarowania parceli. Ważne, aby inwestor pamiętał, że do budowy domu potrzeba dwóch projektów i od razu zamówił oba. Projekt budowlany składa się do stosownego urzędu, natomiast projekt wykonawczy jest niezbędny dla ekipy stawiającej bryłę budynku i obejmuje wszystkie przekroje, rzuty, detale konstrukcyjne i architektoniczne, a także plany instalacji.

Krok 3 – zgłoszenie budowy domu

Nowelizacja prawa budowlanego z roku 2015 znacznie uprościła procedurę i zamiast konieczności uzyskania pozwolenia na budowę domu wystarczy jedynie dokonać zgłoszenia takiego zamiaru w stosownym starostwie. Zgłoszenie musi określać rodzaj, zakres i metodę wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Ponadto należy dołączyć:

• 4 egzemplarze projektu domu z wszelkimi pozwoleniami, uzgodnieniami i dokumentami wymaganymi przepisami.
• Oświadczenie o tytule prawnym do swobodnego dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane.
• Wypis z MPZG bądź decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Informację o obszarze oddziaływania budynku.

Urząd ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku. Jeżeli w tym terminie starostwo nie wniesie żadnych zastrzeżeń, to można rozpocząć prace budowlane. Jednak ten czas może się wydłużyć, kiedy inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów.

Krok 4 – stan zero

Pierwszą rzeczą będzie ogrodzenie placu budowy, a następnie wytyczenie budynku zgodnie z zaleceniami kierownika budowy oraz planem zagospodarowania terenu. Ta druga czynność leży w gestii geodety. Kolejnym etapem jest niwelacja terenu, po czym przyłączenie infrastruktury technicznej do sieci. Wtedy można dopiero przystąpić do robót ziemnych przygotowujących grunt pod fundamenty (czasami też podpiwniczenie). Należy zwrócić uwagę na poziom wód gruntowych, strefę przemarzania i nośność gruntu. W przypadku budynków podpiwniczonych konieczne okazują się odpowiednie wykopy, dobre zaizolowanie ścian piwnic oraz wykonanie drenażu odwadniającego. To w dużym stopniu podwyższa koszty budowy. Domy niepodpiwniczone mają fundamenty zlokalizowane poniżej strefy przemarzania.
Fundamenty robi się z odpowiedniej klasy betonu, który się zbroi. Ten etap budowy kończy się rozprowadzeniem poziomej kanalizacji.

Krok 5 – stan surowy

Po wykonaniu solidnych fundamentów można przystąpić do murowania ścian, schodów (nie dotyczy to domów parterowych), więźby i poszycia dachu, a także kominów. Następnie wstawia się stolarkę drzwiową i okienną.

Krok 6 – instalacje, tynki, wykończenia

Wykonanie instalacji wewnętrznych należy zlecić osobom z odpowiednimi uprawnieniami. Konieczne będzie też dokładne sprawdzenie prac i zlecenie odbioru. Kolejnym elementem są wylewki podłóg i tynki. Należy również zamontować urządzenia grzewcze. Wtedy można przystąpić do prac wykończeniowych, jak posadzki, biały montaż, malowanie ścian czy wyposażenie kuchni.

Krok 7 – zakończenie robót

Ostatnią konieczną rzeczą jest zgłoszenie faktu zakończenia budowy domu do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeżeli w ciągu 21 od daty zgłoszenia nie będzie sprzeciwu, to inwestor może dopełnić pozostałe formalności związane z zamieszkaniem w swoim wymarzonym domu (np. umowy z dostawcami mediów).